대지권미등기와 토지별도등기

그리고 대지권 없음

1. 대지권미등기

가. 대지권(垈地權)

① 의의 : 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지권이라 한다.

② 성립시기 : 대지권은 구분건물에 대한 소유권과 대지사용권이 어느 시점에서든지 동일인에게 1회만 동시에 존재하면 그 시점에서 대지권이 성립하고 그 이후에는 대지권이 구분건물에 대한 종 된 권리로서 구분건물의 처분에 따라 함께 이전한다.

나. 대지권 미등기

① 발생원인

미등기 발생원인은 주로 아파트를 분양할 때 대지면적 자체가 확정되지 못해 소유권 이전등기를 미처 하지 못한 경우를 들 수 있고, 또 건축업자가 소유권 이전등기를 마쳤더라도 주택단지의 필지 자체가 대규모 이거나 토지구획사업 대상이 돼 있을 때 미처 아파트를 분양받은 사람에게 대지에 관한 소유권 이전을 해주지 못하는 경우 등이다.

대지권이 미등기되는 경우는 대개 아파트를 신축 혹은 재개발하면서, 기존 지번을 말소하고 새아파트의 주소를 부여하면서 함께 환지작업을 하고 각 호수별로 대지권을 구분하게 된다. 그런데 이런 작업이 늦어지게 되면 등기부상에 대지권의 표시가 나타나지 않게 된다.

대지권이 미등기 되어 있더라도 감정평가서상에 대지권에 대한 평가가 이루어졌고 그 대지권의 평가금액이 감정평가서상에 표기되었다면 대지권도 경락으로 당연 취득되지만, 그 물권을 자세히 살펴보지 못하고 대지권 가격이 감정에서 제외되었는데 그것을 모르고 가격이 싸다고 낙찰 받는 경우는 그 후에 대지권 소유자가 “구분소유권 매도청구권”을 행사하면 일이 복잡해진다는 점을 주의하여야 한다.

단,

- 분양받은 사람이 경매 전에 그 대지권의 등기를 마쳤을 때

- 분양받은 사람이 건축업자에게 분양 형식으로 전유 및 공유부분을 매수해 분양대금을 다 치른 상태에서 대지권을 등기하지 않았을 때....... 는 별 문제가 없다.

② 대지권 등기 없는 집합건물의 분류

- 사실 대지사용권이 없는 경우(시유지나 국유지상 건축된 건물)

- 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우

③ 권리분석

대지권미등기는 대지권의 소유권을 취득하지 못함으로서 오는 철거 및 지료를 지급하는 문제까지 발생할 수 있기 때문에 철저한 권리분석이 필요하다.

어느 경우이든 입찰참여자는 ‘대지권 미등기’라는 문구가 있으면 반드시 대지권 가격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야한다.

④ 틈새시장

감정가 1억원 짜리 건물이 3천만원까지 떨어졌고 대지권이 없다면, 중수, 도는 고수분들은 대지권을 추가로 구입한다면 얼마가 될지를 같이 계산해 보는데, 만약 대지권이 2천만원에 매입할 수 있다면 건물의 낙찰가와 합하면 5천만원 정도가 소요되므로 이러한 경우 낙찰은 경락인은 높은 수익률을 올릴 수 있다.

⑤ 관련판례

- 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다 45652, 45669

- 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604판결

2. 토지별도등기

가. 토지별도등기의 의의

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다.

토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록에 표시 되어야 하므로 참고하면 된다.

우리나라 부동산은 토지와 건물등기부등본이 구분하여 별도로 각각 등기하지만 공동주택(집합건물)은 토지와 건물의 등기가 일체로 구성되어 있다. 즉 각 세대마다 지분이 있는 이를 대지권이라 한다. 따라서 건물과 대지권을 분리해서 매매를 할 수 없다. 항상 대지권은 건물과 같이 다닌다고 생각하면 된다. 이러한 공동주택에 토지별도등기가 되어 있다면 공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정하여 대출을 받아 사용하고 그 대출금을 변제하지 못한 것이 대부분이고, 아니면 근저당이 설정된 토지위에 건물만을 신축하여 분양 했을 경우도 있다고 보아야하며, 이러한 것은 권리행사 하는데 제약이 크다

나. 토지별도등기의 고려사항

① 토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해버린 경우에 흔히 발생된다.

② 경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물거(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서는 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당비율만큼 배당으로서 말소시키고 있다.

③ 경매물건에 ‘토지별도등기 있음’이라고 명시되어 있으면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 한다.

④ 토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될 때 토지별도 등기 있음을 말소시켜주어야 한다.

⑤ 토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기 되어 있을 때에는 낙찰 받은 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰 받으면 되고 토지저당권, 가압류채권자는 채권액수만큼 토지매각대금에서 배당받아가고 토지별도등기를 말소시켜주면 된다.

⑥ 물건에 ‘토지별도등기있음’으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경 쓸 필요가 없다.

⑦ 토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다.

- 토지별도등기를 인수한다면 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매 한다.

- 임차인은 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 임차인이 토지, 건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 낙찰가에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 임차인이라면 건물의 낙찰대금에서만 배당되고 미배당금은 인수하게 되므로 임차인의 배당가능금액을 정확히 계산해야 한다.

⑧ 건물저당은행이 토지를 담보권 실행한 것이 아니면 토지저당은 말소되지 않는다. 이 경우 토지저당은 피해를 볼 필요가 없다.

다. 권리분석

토지별도등기는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권, 가압류 등이 설정된 후 집합건물이 건축된 경우이다.

만약 구분건물의 저당권자가 경매를 신청한 경우 그 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉 건물을 낙찰 받아 소유권등기까지 마쳐도 토지의 저당권자가 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속지료를 지불해야 하며 만일 법정지상권이 불성립할 경우에는 건물을 철거당할 수도 있고 지료 지급을 계속 거절하면 토지소유자는 건물에 대해 강제 경매를 신청할 수도 있어 불리한 권리와 인수 남의 빚까지 인수하는 불상사가 없게 토지별도등기를 발부받아 권리분석을 철저히 하여야 한다.

※. 대지권 미등기와 토지별도등기의 공통점과 차이점

3. 대지권없음

가. 대지권 없음은 대지지분이 아예 없는 경우(아파트)를 말한다.

(대지권 미등기는 대지권이 등기되지 않은 상태)

나. 대지권 없는 아파트를 싼 맛에 낙찰 받을 경우 대지권 소유자가 ‘구분소유권 매도 청구권’을 행사하면 낙찰자는 건물의 소유권을 잃을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 즉 건물의 낙찰자는 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자가 건물을 시가로 매도할 것을 요구하면 이에 응해야 하기 때문이다.

다. 감정평가서에 대지권에 대한 가격이 포함되지 않은 물건은 속내를 알지 못하는 한 참여하지 않는 것이 상책이다.

물론 대지지분이 없는 아파트일지라도 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있다면 향후 대지권에 대한 소유권을 행사하는 데 문제가 없다.

라. 대지권 미등기와 대지권 없음의 구별 방법

등기부 등본의 열람만으로 대지권 미등기와 대지권 없음의 차이를 구별하기는 매우 어렵다. 왜냐하면 둘 다 대지권 등기가 생략돼 있는 경우가 많기 때문이다. 즉 표제부의 ‘대지권 표시’란이 공란으로 되어 있을 경우 그 사유가 ‘대지권 미등기’인지 아니면 ‘대지권 없음’인지 알 수 없다는 것이다.

대지권 미등기의 경우 감정평가액 중에 반드시 대지지분의 평가액을 포함하는 반면 대지권 없음은 감정평가액이 건물분만으로 구성돼 있기 때문이다.