계약기간 만료시점에 보증금과 월세를 올리든 안올리든
임차인이 이사하겠다는 의사를 표시하면 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

통상은 새 임차인을 구하면 그 계약금을 현 임차인에게 주어
이사갈 집을 찾아 계약하게 하고
새 임차인이 이사올 때 보증금 잔액을 받아
나가는 임차인의 보증금 나머지를 완제하게 됩니다.

"전 돈이 없어서 이사가야 할 것 같으니 새로 이사올 사람을 구하시죠.
제가 부동산에 내놓을 까요, 직접 내놓으시겠습니까?" 해서
보증금을 빼가면 됩니다.

문제는 새 임차인을 못구하는 경우(역 전세난) 인데
보증금과 임대료를 대폭 올리려다 보면 임차인 구하기가 쉽지 않죠.

보증금 반환은 안해준다면서 보증금과 월세를 올려달라고 우기면
주인이 아주 꼴통이거나, 복비 아끼면서 임대수익을 뻥튀기하려는
몰염치한 사람이라고 봐야겠는데 과연 그런가요?
지금 당장 빼줄수 없으니 새 임차인이 나올때까지 기다리란 얘기 아닐까요?
계약기간이 2개월 남았는데 당장 보증금 빼달라면 주인 입장에서도
난처할 수 있죠. 좋게 얘기해보세요.

하여간 집주인이 정말 골통이거나 새 임차인을 못구하고
시간만 계속 끄는 경우의 법적 절차에 대해
한국법률정보협회에서 가져온 글을 올립니다.


◈ 임대차보증금반환절차 안내

1. 내용증명 보내기
전세계약기간이 만료되고 계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 전세금을 지급할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요합니다. (서류작성하여 우체국에서 보내세요.)

집주인이 전세금을 안주게 되면 집을 비우고 법적으로 받아야 합니다.
전세로 살던 집에서 전세금을 돌려받기 전에 이사를 갈경우 반드시 임차인은 임차권등기명령제도를 신청하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.

관할 법원에 비치된 신청서를 작성하고 (임차권등기명령신청서 다운받기)
계약서, 등기부등본, 주민등록등본, 등록세(구청에 문의하여 등록세를 납부), 수입인지, 송달료 등을 준비하여 법원에 접수합니다.

법원은 서류심사를 거쳐 1~2주이 내에 임차권 등기명령을 내리고 직권으로 등기소에 등기합니다. (집주인의 동의 없이도 세입자 단독으로 할 수 있습니다)

전세권등기설정 후 그 집에 주거하지 않으면 월세를 내지 않아도 되고 보증금에 대한 법정이자(민법의 경우 연 5%, 상법의 경우 연 6%)를 청구할 수 있고 임차보증금반환청구소송을 한 이후부터는 연 20%의 이자를 지급해야 합니다.

2. 재산 가압류하기
채무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험합니다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문입니다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 합니다.

3. 지급명령하기
집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급명령신청입니다.

4. 보증금청구 소송하기
①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 합니다.
②집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙입니다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것입니다.

※ 소액심판제도에 대하여
①임차보증금 또는 전세가 2,000만원을 초과하지 않는다면 소액심판제도가 유리합니다. 소액심판제도란 통상의 재판절차가 어려워 변호사나 법무사의 도움 없이는 스스로 처리하기 어렵고, 비용과 시간의 낭비를 초래하기 때문에 청구금액이 2,000만원을 초과하지 않는 단순한 사건에 대해 보통재판보다 훤씬 신속하고 간편하며 경제적인 재판을 받을 수 있게 만든 제도입니다.
②법원종합접수실 또는 민사과에 가면 누구나 소장서식을 무료로 교부 받을 수 있으며, 해당사항을 써넣으면 소장이 되도록 마련되어 있습니다. 소장을 접수하면 즉시 변론기일을 지정 보통 30일 이내)하여 알려주고, 재판도 단 1회로 끝내는 것을 원칙으로 하므로 당사자는 모든 증거를 최초의 변론기일에 제출할 수 있도록 준비해야 합니다.
③피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결이 선고되고, 통상의 재판과는 달리 변호사가 아니라도 당사자의 처, 남편, 부모, 자식, 형제자매, 호주 등이 법원의 허가 없이 대리하여 소송을 대리할 수 있습니다.

5. 확정판결등 집행권원
①강제집행을 신청하기 위하여는 반드시 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원의 대표적인 예가 확정판결이고 확정판결을 받는 방법은 앞서 본 바와 같이 민사소송절차입니다.
②집행권원이란 사법상의 이행청구권의 존재와 범위를 증명하여 강제집행으로 그 내용을 실현할 수 있는 집행력이 법률상 인정된 공정증서를 말하고, 이 집행권원의 정본에 집행력의 존재를 공증하는 집행문을 부기한 것을 집행력있는 정본이라고 합니다.
③집행권원의 종류는 확정판결외에도 확정된 지급명령, 청구인낙조서, 화해조서, 조정조서, 채무자가 강제집행을 승낙한 취지의 공정증서(집행조서라고도 함)등이 있고, 집행권원에 따라 채무명의를 얻는 절차 또한 다릅니다.

6. 강제집행
위와 같은 서류 등이 구비되면 강제집행의 대상을 선택하여 강제집행신청을 해야 하는데, 그 대상이 부동산이나 채권, 기타재산권일 때에는 법원에, 유체동산인 경우에는 집행관에게 신청하여야 합니다.



요약하자면
1. 일단 내용증명 - 독촉장 또는 최고장의 의미
2. 지급명령 청구
3. 지급명령을 안들으면 소액심판
이렇게 하라는 얘깁니다.
가압류는 시간이 오래걸리는 재판에서 집주인이 집 팔아먹고 도망가는 걸
막기 위한 것입니다.
흔하디 흔한 송사라 변호사도 필요 없고, 비용도 얼마 안들지만
법원에 쫒아다녀야 하고 서류 챙길것도 많다는 얘깁니다.